Anis Ben Abdallah: Le crédit de départ de TVA sur les stocks des promoteurs immobiliers, un droit incontestable !

La loi des finances pour l’année 2018 a soumis la vente des immeubles bâtis à usage exclusif d’habitation, réalisés par les promoteurs immobiliers à la taxe sur la valeur ajoutée(TVA) au taux de 13% pour les ventes réalisées en 2018 et en 2019 et au taux de 19% pour les ventes réalisées à partir du 1er janvier 2020 tout en maintenant l’exonération pour les ventes qui seront effectuées en exécution de promesses conclues avant le 1er janvier 2018 dotées de date certaine.

La TVA, un impôt qui frappe les opérations, est perçue selon le mécanisme des paiements fractionnés pour qu’elle soit supportée in fine par le consommateur final. Par conséquent, elle doit être par principe neutre vis-à-vis des acteurs économiques.

Pour le cas des promoteurs immobiliers, et suite au nouvel assujettissement des logements à la TVA, ils sont considérés comme nouveaux assujettis au titre de ces opérations, ce qui leur octroie un droit à déduction de la taxe ayant grevé leurs stocks d’immeubles au 31 décembre 2017 nouvellement assujettis à compter du 1er janvier 2018. Ainsi, les promoteurs acquièrent un droit à déduction de la TVA ayant grevé leurs stocks de produits finis et d’encours n’ayant pas fait l’objet de promesses de vente en 2017 ainsi que de terrains détenus en stock ayant subi à la TVA.

Le droit au crédit de départ à la TVA est consacré par les dispositions combinées du code de la TVA, par une doctrine administrative constante et dans la pratique depuis l’institution de la TVA.

En effet, d’une part l’article 9 du code de la TVA prévoit dans son premier paragraphe du §I que la TVA qui a effectivement grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la TVA applicable aux opérations taxables.

D’autre part, le § IV-6 du même article précise que les nouveaux assujettis ont le droit de déduire la TVA ayant grevé leurs biens, autres que les immobilisations, détenus en stock à la date de leur assujettissement.

La lecture conjuguée de ces deux dispositions confirme que le droit au crédit de départ est incontestable pour le cas des promoteurs immobiliers disposant de stocks de produits finis ou d’encours d’immeubles à usage d’habitation ou de terrains destinés à la construction de logements autres que sociaux.

Se conformant à ces bonnes règles d’interprétation, l’administration fiscale a confirmé dans la note commune n° 14 pour l’année 2016 ledroit de bénéfice du crédit de départ à la TVA pour le cas des pharmaciens suite à la soumission de la vente des médicaments au stade de détail à la TVA (bien que les pharmaciens étaient auparavant des assujettis partiels en raison de la commercialisation d’autres produits soumis à la TVA). D’ailleurs, sur le plan légal, cette doctrine administrative acquiert la force de loi en vertu de l’article 54 de loi n°1 pour l’année 2012 portant loi des finances complémentaire pour l’année 2012 qui considère que les notes communes sont opposables aux services de l’administration fiscale.

Cependant, pour bénéficier de leur droit tel que défini par les dispositions réglementaires et par la doctrine administrative en vigueur, les promoteurs immobiliers doivent entamer dès maintenant l’inventaire de leurs stocks n’ayant pas encore fait l’objet de promesse de vente avant 2018 et déterminer le montant de la TVA ayant grevé les stocks d’immeubles existants au 31/12/2017 et nouvellement assujettis à compter du 1er janvier 2018.

Un grand travail à la charge des entreprises, de leurs services comptables et de leurs conseillers afin de préparer et de déposer cet inventaire avant la date limite qui coïncide avec le 31 mars 2018 !

Anis Ben Abdallah
Expert-comptable
ManagingPartner K&B Partners,
membre de RBB International
Président de l’Association des Jeunes Experts Comptables de Tunisie « AJECT »